大产权、小产权、乡产权及政府产权都不是房地产法规及政策文件的书面概念。关于房屋产权方面，法律法规明确规定的，只有全部产权与部分产权之分。
全部产权亦称全权，是指购房者独自拥有对房屋的全部权利，他人不能干涉，商品房与经济适用房均属于全部产权房。部分产权是在房改时期形成的一种特殊房屋所有权形式，它是指购房人按房改标准价购买的公房，购房人与原售房单位共同拥有产权，而使购房人只拥有了“部分产权”。部分产权是对房屋收益权和处分权有所限制，但2003年《北京市已购公有住房上市出售实施办法》对于这种限制有所放宽，该《办法》规定：除法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房或者原销售单位与购房人有特别约定外，按标准价、成本价、优惠价及“三分之一价”等购买的公房，均可以上市交易；取消售房收入由部分产权人与原单位分配的规定，原单位不再介入收入的利益分配；出售已购公有住房应按规定缴纳有关税费，其中，按标准价购买的公有住房销售时，还需按当年房改成本价缴纳6%的房价款；原单位做为房屋共有人，除特别约定外（依据原房屋买卖合同），只能在同等条件下享受优先购买权。
在实践中，商品房与非商品房之分对于购房者来说，也是有意义的。商品房是指可以在上市交易的房屋，拥有全部产权的所有权房均可以上市交易。需要注意的是，由于国家对经济适用房在土地及税费方面的优惠，经济适用房的转让的价格、对象、时间等条件是有所限制的。非商品房是指因房屋本身原因，不能上市交易的房屋。其中网友yyk提到的所谓“乡产房”就是属于这一种，“乡产房”是指在集体所有土地上建设的房屋。房屋交易时，房屋所有权及其所占的土地使用权应同时转让，但按现有法律的规定，集体土地使用权不能转让。“乡产房”只能在本集体组织内部转让。
关于“大产权“及“小产权”的概念，社会上有不同的认识，一般认为，商品房开发商对其开发的整体建筑取得的产权是大产权，开发商将其中的每个单元（每套房屋）再出售给购房人，购房人取得的产权既为小产权。在这种情况下，购房人取得的是全部产权的商品房，权利不受任何影响。另一种意见认为，大产权房是指可以自由交易的商品房，而小产权房是指只有使用权，不能上市交易的房屋。如果按这种划分，小产权的房屋权利是受限制的。因此，由于大产权、小产权、乡产权及政府产权等概念都不是专业概念，各人对其理解不同，我们应该避免使用这种模糊概念。另外，房地产政策各地有异，外地网友的具体问题应该到当地房屋主管部门进行咨询为宜.
房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。
第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。
第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。二手房、集资建房、房改售房、回迁房不在笔者本文讨论的范围之内，可以使用标准合同，也可使用其他合同。
参考资料：http://house.people.com.cn/guwen/article_04_07_31_5550.html
其实，房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权利，从概念上讲是没有大小之分的。所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法。一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。
房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同，国家对此有明确的规定。购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证，关键在于开发商能否首先取得房屋所有权证。开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权”。
开发商在取得“大产权证”后，才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”。届时，开发商与买房人一同到北京市房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。在办理时需要提交的证件包括：房产卖契、房屋销售契约、有效的身份证明等，如果是委托办理的，代理人需要提供有效的授权委托书。
现在，开发商销售现房已经不需要办理《销售许可证》了，而判定是否现房的依据就是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”，这一点是购买现房的朋友们尤其要注意的。
