策划人语
当前中国的房地产市场广受关注，不仅因为有无泡沫的争论，更因为房子是每个人都要面对的必需生活要素。
房地产市场的启动始于1998年前后遍布全国的住房制度改革。从那时开始，沿袭几十年的福利分房制度宣告终结，代之以“货币化”的住房福利。作为1990年代末期一系列公有单位职工福利市场化改革的一个子项，房改牵动乃至改变了数千万家庭的生存状态；人均居住面积增加、城市改造加快这些伴随经济增长的居民福利显而易见，但普通城市居民面对住房问题的沉重压力也伴随城市房价的节节上升而与日俱增。
今年相继有官员和学者对医疗制度改革、教育制度改革提出了“失败”或“基本不成功”的论断，那么房改呢？作为触及人口最多、必然发生也是最早发生的个人福利需求，“望房兴叹”已经是身边越来越多人的心头之痛。由此，《资本市场》追问，我们的房改也失败了吗？
在短短一月中，《资本市场》记者的足迹遍布全国各个重点城市，以东、中、西部三种类型作为划分，北京、上海、深圳、济南、西安、重庆等六城市成为我们的重点采访地区，寻访和叩问当地普通城市居民的居住生态成为我们考量房改的人文源起。
年龄在20～40岁之间，收入在城市中处于中等水平，靠工薪收入生活的普通城市白领是我们的关注重点。因为他们是城市居民的大多数，他们的生存状况最接近真实的城市生态，他们固有的谋生方式也最缺乏张力和弹性，也正因此，他们在面对住房问题时的无望也最需要政策救赎。如果白领都买不起房子，更何况同样普遍的中低收入人群呢？
现状篇
房改濒临失败？文/本刊记者 仲志远
“安得广厦千万间？”——唐代诗人杜甫的《茅屋为秋风所破歌》怎样听来都不是调侃，特别是对于面对住房问题亲身感受过无望无奈的人群。
“放号的前几天就有人在售楼处旁边搭起了帐篷”，排队排了两天两夜才拿到一个房号的老吴向《资本市场》记者回忆道。时隔数月之久，他依然记忆犹新。在那两天两夜里，“就像1976年唐山地震露宿街头一样”，60多岁的他全靠老伴来回送饭、轮流替换，除了上厕所之外，雷打不动地坚守在售楼处门口，直到拿到房号为止。
2005年6月12日，星期日，天气炎热。北京市昌平区的天通苑开始放号。北苑三区61号综合服务楼前挤满了来自北京各区的人们。每平方米售价2650元的经济适用房现房只有3000多套，蜂拥而至的人们因为排队而使场面一度几乎失控，保安与武警都拉过来了，这才未酿成事故。
同样疯狂的场面在2004年8月北京市区的三环新城经济适用房项目就已出现过了。其根本的原因就在于经济适用房的售价相对低廉。对于那些收入相对较低的人们来说，房价高涨的商品房也许就是可望而不可及的，即使日晒雨淋、风吹雨打也难以动摇其执著如一的决心。
几次经济适用房的放号勾起了人们物资紧缺年代的回忆，如同置身于1988年通货膨胀时的抢购风潮；而实际上，经济适用房项目中暗藏的玄机早已被人们熟悉。三环新城项目的放号就只从第163号开始，前面的162号早已留给了那些已交定金但未选房的神秘客户。至于那162位购房者的信息则已成为无从追究的秘密。
缘何一房难求？
目前城镇居民获得家庭住房的途径一般有二：一是商品房，二是廉租房。虽然至今仍然可以在少数福利较好的机关单位找到福利分房的踪迹，但对于普通居民而言，个人寻找房源只能求助于社会。
“这几年，我国每年供应中低收入者的经济适用住房投资只占总投资的6%左右，覆盖面为7%。这样低的覆盖面，差距过大，很难抓到核心问题”。2005年8月16日，中国房地产及住宅研究会副会长包宗华先生向记者表示。作为隶属于国家建设部的一个研究机构负责人，“我特别容易被外界误以为是代表官方说话，几天前就被部里领导点名批评，禁止接受媒体的采访；而且就连我们部属的《中国房地产报》与《中国建设报》我也没有给过他们采访的机会，”包宗华先生来电向记者解释其拒绝接受面谈的原由。很显然，投向经济适用房的资金过少正是内地城镇居民住房困窘的一个主要原因。
经济适用房最早见之于1994年7月18日国务院颁布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。文件提出建立解决中低收入者的经济适用房供应体系和高收入人群的商品房供应体系。直到1998年，北京市才开始建设最早的经济适用房项目——回龙观文化居住区。2000年5月，回龙观一期开盘。
经济适用房最初的意图就是解决中低收入百姓的住房问题。其土地的供应原则上是行政划拨的。虽然各级地方政府明知道这是一种特殊的、政府必须给予扶持的廉租房，但在实际的销售中却极力渲染，认为其同样也具有商品房的性质，“经济适用房应该是一种政策性的商品房，它不是一种单纯的福利，但也不是完全放开市场的商品房”。
2002年11月17日，国家计委、建设部制定印发《经济适用住房价格管理办法》，第一次决定对经济适用房实行浮动房价，以“基准价格”取代“最高限价”。北京市房管部门在转发这一通知时，对浮动幅度作出了具体规定：可按住房楼层、朝向上下浮动，其幅度不得超过基准价格的3%，2003年1月1日起开始施行。“2003年后通过审批的经济适用房项目将全部实行基准价，可以在3%的范围内上下浮动”。北京市经济适用房的价格自此开始有了小幅微涨。3%的浮动幅度就已经使单套房子猛然多出了两三万元。很自然，政府一旦认为经济适用房有商品房的特性，那么，开发商们就会希望它的脚步能够向市场步步逼近。
“浮动幅度定在3%，应该就是为了保证相对的公平，”北京市房管局的一位退休官员在其回忆时向记者说道。但是，恰恰是因为房价有了浮动幅度，开发商就乘机给自己的关系户更多优惠，而把成本摊到了其他购房者的身上；透明度缺乏之时，本来的公平原则就遭到了唾弃。
地方政府与房地产商之间的利益博弈最早是始于地价的：政府方面希望土地能够有一定的升值，碍于房改政策而不敢造次，但实际上其土地的划拨一开始就没有做到无偿提供，所以对房地产商在房价的浮动幅度上采取了默认的态度。事实上，自2003年迄今，北京市基本上没有新增经济适用房项目，而僧多粥少的现房在放号之时就人满为患实在毫不奇怪。
濒临危机边缘?“国务院1998年发出的深化住房制度改革的文件(即23号文)就明确规定推行住房分类供应制度：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。” 8月16日，曾经参与23号文件初稿起草的包宗华先生在给记者的电话里重申了他论文中的政策依据，但他也不得不承认，房改从“包揽过多”到“市场化、商品化”，“在当时的情况下，很难确定放开的合适尺度，因而很容易出现该管的事没有管起来的问题。”地方政府该管的事而没能管起来，房改多年来出现的诸多住房问题因此频仍爆发。
“据有关专家测算，中国内地高等收入者比重很小，而中低收入者要占总户数的85%以上”，包宗华先生提供的这一数据深有内涵。“我国这些年的住房建设，只对经济适用住房提出过户型控制(实际上许多经济适用住房也建成了大户型)，而且，经济适用房的投资只占住房总投资的6%，而商品房(含30%左右由单位自建而不上市场销售的住宅)所占比重却高达94%，”他说。“在市场经济条件下，由于不控制商品房的户型和卖价，导致这些年来大户型、高房价住宅成风。据2004年有些城市的不完全统计，新建住房中，大多数是150平方米以上的大户型住宅，有的城市的大户型住宅占总数85%以上。(政府方面)没有抓好‘核心’”，包宗华先生提供的官方数据虽然较为隐晦，但入木三分，甚至一针见血。近几年城镇居民购房陷入了怎样一个困境？一向号称国有的土地绝大部分已经囤积到了以商品房开发为己任的房地产商的手中。
“2004年，内地部分城市的房价收入超过了15倍，远远超过1997年的香港，严重抑制了有效需求的持续增长。在这些城市的住房市场，已经形成了一个典型的二元结构：一边是收入水平极低的普通市民，他们已经失去购买住房的能力；一边是高收入群体，他们当中没有购房的已经很少，这些群体只有投资购房甚至投机炒房的需求”。中国社会科学院金融研究所尹中立博士与郭建波先生在其给记者的论文中如是说。“这样的二元结构市场是极度危险的”。
“房改到了今天，几乎可以说已经失败，或者说，房改正行进在失败的边缘；我们很清楚现实已经如此，但不便于明说……”，中国社会科学院多名金融学者曾经在不同的场合向记者这样表白。
二元结构
“住宅的价格上涨太快,不少城市的一般老百姓已经买不起住房”，尹中立说，“如果在完全竞争的市场环境下，住房价格上涨的原因是住房短缺，那么，只要增加住房供给，市场就会自然恢复平静；而事实并非如此，住房是一种特殊的商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性，所以，政府必须积极干预住房市场。”
2001年至今，中国内地城市的房地产行业连续四年高速激增，无论开发投资，还是住房销售，都是前所未有的城市化事件。“应该说，住房政策的改革导致了住房需求的集中释放。1998年以后，新住房政策的目标是将城市的住房消费从实物分配向货币分配转变。政策的导向是，明确提出要把房地产业培育成支柱产业，把住宅产业培育成国民经济的新的增长点，出台的一系列扶持政策，也刺激着住宅产业的爆增”，尹中立说，“城市化和房改这两个因素的叠加必然使住房市场出现超常规的繁荣，如果国家不实行强有力的调控，就会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫”。
“典型的二元结构已经形成，富人投资或投机，而穷人则无力问津”,尹中立说,“就目前住房市场的现状而言，一个正处于城市化过程中的人口大国，公共住房保障制度应该是一项长期的政策，应该有专门的机构来负责”。
房地产商何为？
“谨防房地产业要挟整个中国经济！”2004年7月，一个惊世骇俗的观点从易宪容的一篇千把字的经济评论中脱颖而出，抛向社会之后引起了强烈的震撼。
内地各大城市商品房价格的急剧爆涨，让中国社会科学院金融研究所两个抨击房地产业的学者名声大噪。一个是易宪容，一个就是尹中立。
2005年1月，易宪容再度按捺不住，撰文激烈抨击“房地产暴利是地方政府对财富的掠夺”；3月，他又撰文指出，“遏制房价是构建和谐社会的关键所在”；4月，他提醒社会各界：警惕房产商个人利益误导经济；6月，他再一次警告说，中国内地的房地产市场存在泡沫是不争的事实；同样是6月，他更直截了当预言：“像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。”
易宪容觉得，民众特别容易被房地产商的蛊惑与渲染所误导，他建议民众持币观望，不要盲目购房。“只有你不理会他们，它就牛气不了多久，房价就要急遽下跌。”
“房地产商有百分之八九十是白手起家的。凭着自己与政府官员的关系，弄到土地之后再到银行抵押贷款”，他说。而据同济大学经济管理学院一名教师2002年所做的数据统计显示，房地产商的自有资金在其整个开发项目投资中所占的比例至多不过12%，商业银行给予房地产商与城镇居民的贷款总额已逾70%之多， 2003年中国人民银行推出的限制房地产贷款的121号文件就在这样的背景下出炉的，这被学者们称之为国家启动宏观调控的一个显著标志。
