专业人士提醒投资者：返租商铺投资回报率越高 时间越长风险越大
建设部日前向消费者发出风险提示，以售后包租的形式购房有风险，投资须谨慎，并指出该种销售方式含有融资和变相融资，涉嫌违法的情况。记者近日从有关业内人士和广州本地市场了解到，目前广州有"售后包租"情况的购房行为主要存在一些以"返租"形式销售的综合商场和专业市场等，出现在住宅、公寓等情况并算多。
商铺“返租”在广州同样盛行
近期，在外地的一些城市出现了较多商铺、住宅、公寓等大肆宣传投资物业的投资回报，打出大幅广告宣传“提供每年8%的物业补贴”"“银行担保年收益9%” “年均租金8.5%”“至高保障下的零风险投资”等等，存在夸大投资回报的现象。据了解，目前广州存在“售后包租”情况的房地产项目主要存在一些综合商场和专业市场等。
近年来，"返租式经营"一直是商业地产开发盛行的模式。一些广州的大型购物商场，如商业旺地上下九的名汇大厦、十甫名都、北京路光明广场和一些专业市场项目都也都采取这种方式对已出售产权的商铺进行售后包租经营。
一般的做法都是发展商或者商场的经营者在出售商铺后与业主签订一份一定年限的返租合同，规定每年按一定的投资回报率将商铺的经营收益返回给业主。通常合同签订的返租年限都达5－10年之久，承诺的投资回报率也会达到8％以上。以后业主按月获得返租租金。此外，也有商场采取将若干年限内的返租租金部分或全部在业主购买商铺的款项中冲减。而在实际的经营过程中，往往项目销售完成后，发展商便已经脱离出局，改由承租商在返租的年限内对商场进行经营。一旦承租商没有足够的支付能力和信誉，小业主的承租合同就得不到保证，成为这种商铺投资行为的最大风险所在。
如较早期的名汇大厦、中旅商业城等当初发展商都曾承诺超过10%，甚至12％的投资回报，而后期却由于发展商经营不善导致无法兑现投资回报，随后发展商在商铺销售完毕后抽离项目，投资者一次性投资上百万元购买商铺后，血本无归。
据悉，目前广州综合商场、专业市场所占的比例并不算多，而且广州有大部分的社区商铺、街铺等则不存在上述返租的问题。商铺返租的现象在珠三角的东莞、佛山等其他城市出现得更多，包括大型的综合商场、陶瓷城专业市场项目等等。
商铺返租的真正内幕：真实收益率远不及宣传
据了解，商铺返租销售的盛行，的主要原因是对于某些开发商来说，商铺如果只租不卖，至少长达十几年的投资回收期他们往往无法承受，为尽快套现，分割出售便成为他们的必然选择。而他们一般都会承诺售后返租，并利用广告进行大肆炒作。
记者从一些商业地产的业内人士的采访中了解到，一些商业地产项目发展商表面上开出了高达8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，一些开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
例如，本来一个市场价只值2万元/平方米的商铺，开发商却将售价提高到4万元/平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%。在这种情况下，假设 10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80%每年8%×10年，共收到租金 3.2万元/平方米，但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平方米，则实际房产收益为50%卖出后亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益也只有：（3.2万2万）/4万元/10年=3%/年，远不及开发商宣称的"8%"的年收益率。
另一个存在的潜在风险就是，一旦发展商完成该商业项目的销售，实际上，开发商便已经可以套现出局。而将巨大的租金成本转嫁给承租商。在漫长的返租其中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障。
