江苏商报报道本报记者曾璐报道日前，一份来自中原地产的《2005年长三角房地产市场研究报告》显示，2005年，随着长三角经济的快速发展和城市规模的日益扩大，该区域写字楼和商业物业的供应明显加大。在长三角众多城市中，南京的主要问题为商业中心过剩，宁波、杭州等城市则体现为写字楼供应过量。而此间“珠江路天价商铺招租遇冷”“江宁惊现‘合伙购铺’”“地铁一号线南延江宁商铺价格上涨”等新闻，似乎也揭示了南京商铺当前最真实的生存状态。
南京商铺激增
尽管长三角的经济发展和城市化进程一直领先全国，但开发商对商业环境的局限性判断，相关规划部门的松散管理，导致了这一区域愈演愈烈的商业地产过剩危机。来自网上房地产数据显示，4月份商业类共认购369套，成交613套，成交均价6651元/平方米。与3月相比，总销售套数增加了93套，成交均价也略有上升。办公类认购298套，认购261套，成交均价8731元/平方米。办公类的销售业绩与3月份相比有了大幅度的提升，其中销售套数增加了225 套，涨幅惊人！“虽然目前对南京商业地产总量没有准确的数据统计，但在过去1~2年中确实有很大的增量在市场上出现。”业内人士指出，目前南京在经营中的商业地产项目有100多万平方米,在开发中的还有200多万平方米。“目前关于全国商业地产的统计数据已经很难在统计局查到。”一位商业地产的权威人士称，可以肯定，目前南京几乎90%的房地产开发商都或多或少地参与了商业地产项目的开发。全国商业地产联盟秘书长王永平表示：“现在不要问谁在做商业地产，而要问谁还没有做。”这一判断不仅指向了南京，同样也适用于全国市场。南京某房地产研究机构对南京的社区商铺量的统计显示，目前南京很多楼盘的社区商业所占比例高达10%，有些甚至超过20%。而按照正常比例，社区商业一般占社区建筑面积的2%至3%，超量至少3~5倍。
城中商铺：
珠江路天价商铺招租遇冷
去年，未来城和赛博签下了招租、经营、管理合约，把未来城东、西两座卖场的经营管理权交给了赛博，但西边一楼那些“天价”商铺业主并不同意将自己的商铺交由赛博统一经营管理。赛博卖场总部企划部一负责人曾向记者透露，其实他们很想拿到这些“天价”商铺的招商经营管理权，这样他们也好统一规划整个未来城的经营格局。但让他们尴尬的是，正因为西边卖场一楼一直冷冷清清地关着门，对整个未来城卖场的生意都造成了很大影响。据悉，自赛博未来城招牌挂出后，赛博在整个卖场的招租、经营、规划等方面都下了很大功夫，但受西边这些空关的“天价”商铺影响，效果总不理想。据一位购得未来城“天价”商铺的业主介绍，两三年前买的时候是5万元/平方米，看中的就是珠江路商业环境，没想到现在招租时却意外遇冷。这位业主告诉记者，当初花600多万元买的商铺，现在已不敢奢望高回报率了，只要能租出去就行。但该业主从去年年底该商铺交付前就开始招商，至今却仍没找到合适商家。原本叫价是32万/年，实际价格也只能20多万，现在那些有贷款的业主都扛不住了，只求早点出手。前一阵也有不少业主一边招商一边在商铺里临时摆摊卖床单、被套、鞋子等，反正空着也是空着。记者昨天向珠江路几家大卖场询价后获悉，珠江路商铺现在最高的租金是每平方米1500元/年，按侯先生现在要求的租金价格看，比珠江路其他商铺要高，但若以他们当初拿下这些商铺的“天价”来算，似乎又不算高。
江宁商铺：
岔路口商铺均价直逼万元
一直处于价格盆底的江宁商铺，今年也有商铺项目均价每平方米逼近万元。武夷商城在今年的“商铺、别墅、写字楼高档房产品鉴会”上，推出二期1万多平方米的商铺，均价将逼近10000元/m2。据介绍，前几年，岔路口的沿街商铺卖6000元/平方米左右，去年，当地的非沿街商铺也能卖到4000~5000 元/m2。当地最大、也是为数不多的商铺项目武夷商城去年一期的均价已经达到8000元/m2，今年的二期既有临街商铺也有立街商铺，均价将在9000元 /m2上下。不仅临街商铺单价不会低于2万~3万/m2，项目整体均价也直冲万元大关。记者了解到，本来江宁区政府规划的商业中心并不在岔路口，而是在东山镇和将军路，不过岔路口却异军突起，商圈正在慢慢形成。对此，武夷商城的有关负责人表示，这主要与地铁和火车南站在此落脚有关，这里将来肯定是重要的交通枢纽。该商城有意引入家具大市场等业态，为业主投资做好规划。
“合伙购铺”出炉
前不久，位于江宁河定桥的某地铁商铺推出“合伙购铺”销售模式，这在南京尚属首家。据了解，该地铁商铺单间面积基本上在370~380平方米之间，最大面积400平方米左右，总价超过300万元，超出了普通中小投资者的承受范围。这次推出“合伙购铺”销售模式，意在不降低商铺原本价值、不分割商铺原本空间结构的前提下，分担投资风险，促进销售。蓝岸地铁商铺的“合伙购铺”也设置了一些限制性条件，如每间商铺的合伙投资人不得超出3人；办理商业按揭贷款时，合伙贷款人须共同商定按揭贷款主借款人一名，并以主借人的名义开设账户，每月按揭还款日前，合伙出资人须按出资比例共同承担按揭款项；在转售或出租商铺时，都应征得所有合伙出租人的同意等。有关法律专家表示，合伙购铺是一种大胆的尝试，但有意合伙购铺的人最好“先小人后君子”，明确各自的权利和义务，为以后的顺利合作铺平道路，以免在日后的合作中产生纠纷。
河西商铺
渐成“新宠”
“买河西的房子就是看中这儿的发展前景，但眼下生活确实不太方便，有时候晚上想出去吃饭都要坐公交车。”目前，河西生活配套设施不够健全，使许多生活在这儿的市民感觉不够方便。去年上半年，全市商业用房成交均价为9615元/平方米，其中江南八区成交均价每平方米12090元，河西奥体板块则为每平方米 10470元。业界人士认为，数据说明，商业氛围尚未形成是河西商业用房售价不高的真正原因。然而，随着建邺区政府和市级机关八单位将在今年年底正式搬迁到河西，河西CBD的招商已经火起来。据了解，河西CBD目前已经有200多家单位进入，和新城大厦平行的新城科技园也吸引了好几个注册资本超过亿元的商家。仅从营业面积来看，河西的商铺相当于新街口的1.5倍。预计河西至少有100万平方米的商铺陆续上市。据悉，河西建设指挥部未来五年计划总投资约 100亿元，建设商业总面积约100万平方米，吸纳老城人口约10万人，加快完善各项工作、生活的配套以及中央商务区、会展中心等大型设施建设。在 2005年12月31日前交付的小区保证入住率达到75%以上，商业开业达到40%以上，2006年6月30前交付小区保证入住率40%，商业开业率达到 20%。5年内河西入住人口达到45万，2010年，基本建成河西新城区。如此庞大的商业地产集中上市如何实现良性发展？国务院研究室综合司司长陈文玲认为，河西要把眼光放得更远，立足成为一个较大区域的商业集聚中心。
地铁商铺：蹒跚学步不怀疑将来会升值
和传统商圈比较而言，交通不便现在已成为许多商业设施无法吸引客源的最主要原因之一，地铁商铺却具备了这一优势。在2003年的金洽会上，苏宁电器集团斥资1.2亿元拿下了地铁1号线16个车站2万多平方米地铁整体商铺及零星商铺的经营权。目前，南京地铁1号线154个已分割商铺中，超过三分之二已名花有主。在所有的地铁商铺中，新街口地铁站附近的商铺最为抢手，一些业主为了拿到租赁权，提前一年预订，现在这些地方的经营状况又如何呢？在一个周末的下午，记者发现，虽然地下通道内的客流量很大，但光顾商铺购物者却寥寥无几。目前，地铁商铺的经营品种主要集中在鞋帽服装、小饰品以及餐饮类。记者了解到，除餐饮和部分小饰品店的经营状况还算乐观外，大多数商家都对自己的销售情况表示不满。一位业内人士向记者分析到，地处商茂百货和中央商场之间的地铁商铺由于距离地铁出口近，铺面分布在人行通道的两旁，位置还算比较好，但即使是这样，很多店面都处于亏本状态，较好的也只是保本。而地处商茂和新百之间的商铺，由于夹在两条人行通道之间，距离地铁出口较远，几乎已经没有多少客流量，生意更冷清。一圈走下来，记者发现，新街口站仍有10多家地铁商铺没有营业，广告牌上仍留着招租热线。专家提醒，地铁商铺是一种长线投资，投资地铁商铺回报期需10年。上海、广州等地的地铁商铺已趋成熟，南京的地铁也才刚刚起步，这对南京以及投资人来说，是机遇也是挑战，南京地铁商铺未来的发展潜力不容忽视。
社区商铺：仍有投资空间
在各种业态的商铺项目中，大型购物中心、社区商铺、商业街区等不同的业态投资也不尽相同。从目前情况来看，商业街区、购物中心的商铺投资已经被投资者捷足先登，后来者进入的获利空间已经趋微，只有依托社区开发、直接为社区居民服务的社区商铺仍然有巨大的发展空间。据了解，2004年社区商铺占去年商业地产上市总量的25%。在江宁、城东以及江北一些超过50万平方米的社区内，记者发现社区商铺的销售情况相差很大，并且大多数销售情况不是很好。从投资的角度来看，此时正是适宜介入的底部。有专业人士认为，根据开发经验，如果一规模社区内的商铺价格不超过该社区住宅价格的1.8倍，那么这一社区内的商铺就具有一定的投资空间。
